文/《四川黨的建設》全媒體記者 黃薇 張微微
走在四川各地的老舊城區，常會看到這樣的景象：院落里垃圾堆積，消防通道被私家車堵得水泄不通，裸露的電線在空中糾纏，供水供氣管道銹跡斑斑……這些無物業管理、無責任主體、無人防物防的“三無”小區，曾長期陷入管理真空、設施老化、安全隱患、環境臟亂的重重困境。
這些小區，是城市肌理上的“傷疤”，構成了一道道難解的治理考題，考驗著基層治理的智慧。面對困局，四川各地展開了一場場生動的治理實踐。
改造后的成都市武侯區玉林南路7號院成為年輕人爭相“打卡”的網紅地。供圖/倪家橋社區
如何破“亂”局？
賦能歸位，喚醒居民“主人翁意識”
在2024年以前，位于成都市新都區桂湖東路三巷的9個“三無”院落是城市治理的“老大難”。這9個建于20世紀80年代的老舊院落，有單位房、商品房、公租房，戶數總計329戶，最小的院落10戶、最大的60戶。由于管理缺失，這里的居民常年忍受著內澇、管線老化、安全失守等惡劣居住環境的困擾，物業公司不愿進，居民自管又力不從心。
“要解決系列難題，最好的方法就是把9個院落拆墻整合，進行統一管理。”桂東社區黨委書記鄒敏說，但是，9個院落居民背景完全不同，幾十年形成的習慣、對公共空間的理解都不一樣，談何容易。讓居民拆掉自家樓頂搭的棚子、讓出房前屋后的地，他們的第一反應是“憑什么”。
“難點不在拆圍墻，而是沒有信任。”反復思索后，鄒敏找到了癥結，“改造其實是第二步，首先要做的事是轉變意識，建立信任。”
那該怎么做？黨員亮身份，成立一個跨院落黨支部；在每個院落成立議事小組，再從議事小組中抽出黨員、居民骨干組建聯合議事平臺—業主管理委員會。通過黨組織引領下的一場場壩壩會、入戶聊天，慢慢讓大家意識到：只有打通空間、整合資源，才能解決共同的問題。
更關鍵的是創新表決機制—不是將329戶作為一個整體投票，而是每個院落單獨表決，必須達到“雙三分之二”（面積和人數都超2/3）同意才能推進。
在這種機制下，結果出人意料：表決時，9個院落全部通過！
“為什么？因為前期我們把規則講透了，把權利交還給居民。他們知道，這不是‘被代表’，而是‘自己做主’。”鄒敏說，社區黨委的作用不是大包大攬，而是搭平臺、聚資源、促共識，讓各方力量—居民、物業、街道、政府部門等真正能坐到一張桌子上，一起商量、一起行動。
2021年初，桂東三巷“九院合一”改造項目啟動。改造過程中，居民的態度發生了顯著轉變—從拒絕開會到主動提案，從抱怨環境到親手種花，從“關起門過日子”到“一起商量怎么辦”。
在硬件更新方面，改造項目系統推進了管網改造、拆墻并院、院落翻新等一系列工程，并創新引入“信托制”物業管理模式，探索出一條“黨建引領+居民共治+‘信托制’物業”的融合治理新路徑。
如今的桂東三巷，智能安防系統守護著干凈清爽的院落，共享車位、文創園地、直飲水系統一應俱全，小區面貌煥然一新。
“我家臨街，以前因沒車位不敢買車。現在有了120個共享車位，完全不用擔心了！”業主管理委員會主任曹淑賢欣喜地說著小區變化，目前，小區物業費繳費率達到98%，因為居民們看到，交的錢，真的用在了自己身上。
“三無”小區要真正改變，不能僅靠外力推動，關鍵在于喚醒居民內生動力，讓“自己的事自己議、自己定、自己管”。 而這份動力的激發，離不開黨建引領下的群眾工作法—通過黨建引領搭平臺、聚資源、促共識，培育“微組織”、實施“微治理”，讓治理權歸位，為治理能力賦能，堅持邊自治邊整治。
這一治理思路已成為我省各地推動“三無”小區治理的廣泛共識。如達州市出臺《黨建引領“三無”小區后續治理工作方案》，確保每個小區都有有效運作的自治組織；宜賓市則大力孵化各類“微組織”，致力于構建“一小區多特色”的自治生態……這些探索共同推動形成了黨建引領、居民做主、權責清晰的治理新格局。
如何改“舊”貌？
精準煥新，織密民生“幸福服務網”
11月25日早上8時，樂山市市中區綠心街道石油療養院小區居民劉漢陽推開家門，映入眼簾的是整齊的共享菜園和繪有石油文化主題的彩繪墻。
劉漢陽穿過這片由居民共同打理的園地，走向小區門口的“微超市”—這里曾是一排閑置舊房，如今已成為集黨員活動、便民購物與養老服務于一體的小區樞紐。
去年得知小區完成改造后，原本與女兒同住的劉漢陽立刻搬回故地，并主動承擔起“微超市”的運營工作。這一轉變的背后，正是小區建立黨組織后，通過精準對接居民需求實現的治理升級。
在這個老黨員平均年齡68歲的小區，小區黨支部通過“香樟樹下議事”等特色載體，持續收集群眾心聲。當居民提出渴望擁有公共綠化空間時，街道與社區協同打造了共享菜園；當老石油人希望保留集體記憶時，黨員收集曾經的老照片，邀請專業團隊在墻上繪出記錄奮斗歲月的彩繪，建起了凝聚人心的“石油文化”陣地。
環境治理始終是“三無”小區居民最迫切的訴求。在樂山市市中區海棠街道府街社區的九龍巷，一條巷弄串起9個“三無”小區，曾因垃圾堆積、空間逼仄等問題困擾居民多年。
社區黨委以問題為導向，組織設計團隊實地勘測，召開居民議事會廣納建言。針對“既要改善環境，又要保留歷史風貌”的雙重需求，創新采用“微更新”理念：在完善照明、消防設施的同時，深入挖掘“九龍祠”“九龍書院”歷史文脈，通過精心設計的院落命名強化文化記憶。
改造后的成果令人驚喜：昔日的衛生死角變身雅致小景，青瓦磚墻間蓮花亭立，蘭草垂懸。這條融合歷史記憶與現代設計的老巷，既解決了通行難題，更成為游客參觀、學生研學的文化新地標。
“三無”小區改造不是一改了之。隨著基礎環境改善，“服務缺失怎么辦”成為新的治理課題。面對空間有限、配套不足的困境，樂山市通過多部門協同，創新拓展社區服務空間。在市中區通江街道高墩子社區，昔日的臟亂差農貿市場舊址上，建起了全市首個專注服務“三無”小區的城市紅色驛站。這個綜合空間不僅將政務服務窗口前移，更常態化開展義診、文化活動，真正實現“服務到家門口”。
樂山市市中區委常委、組織部部長蔣承靖道出了關鍵：“‘三無’小區改造，要以黨組織為紐帶，將居民訴求、部門資源和社會力量有機結合，讓每個被遺忘的角落都重煥生機。”
如今，這股以“微改造”促“大提升”的治理創新暖流正在全川激蕩。針對“三無”小區活動空間匱乏的痛點，成都市金牛區通過巧妙利用邊角地、拆除違建，打造出一批功能復合的“鄰里驛站”；珙縣整合駐區單位資源，打造“宜鄰中心”“兒童中心”，讓閑置空間重獲新生；宜賓市翠屏區則著重保留老街巷的歷史肌理，在修復破損設施的同時，植入現代生活功能，讓老舊街區重新煥發活力。
樂山市市中區九龍巷62號小區的照片墻上生動展示“三無”小區的治理過程。圖/黃薇
如何摘“窮”帽？
盤活精算，充盈小區“錢匣子”
午后陽光透過梧桐樹葉，在成都市武侯區玉林南路7號院的水泥地上灑下斑駁光影。年輕人點一杯手沖咖啡，坐在復古凳椅上悠閑小憩；游客舉起手機，在彩繪墻和創意店招前打卡拍照。這個被稱為“玉林后花園”的文藝院落，如今聚集了36家咖啡店、潮玩手作與微型展覽館，年均吸引超5萬人次，成為名副其實的“網紅打卡地”。
誰能想到，兩年前，這里還是一個連門崗都沒有的統規統建“三無”小區，這一排排熱鬧的文創空間，前身是114間破舊臟亂、安全隱患疊加的“農具房改出租房”。
“改造不能光靠政府投入，小區自己得能‘造血’。”面對居民最初因擔心失去租金收入而產生的抵觸情緒，街道、社區黨委沒有強推硬改，而是引入專業第三方機構，同步推進空間收儲、文創策劃與青年招商，將昔日的農具房（出租房），升級為青創小店，如今，這些小店整體年流水收入超800萬元，既讓居民持續獲得租金收入、小區獲得公共收益，也注入了青年創新力，讓小區真正實現了從“等靠要”到“自己造”的轉變。
有了穩定收入，如何管好錢、用好錢，成為治理能否持續的關鍵。
“我們引入黨建引領‘信托制’物業治理服務模式，將停車費、公房租金、商家物業費等統一歸集為院落公共資金，通過財務收支全公開、賬戶接受公共監督、使用過程透明化管理，確保居民權益最大化、物居矛盾最小化。”玉林街道倪家橋社區黨委副書記劉蘋打開手機上的成都市“信托制”物業服務信息公開平臺展示道，2024年小區商鋪管理費收繳率達100%，公共收益不僅能覆蓋全部物業支出，居民也不用再繳一分錢物業費，年底居民還能分到約1000元分紅。
同樣在資金管理上“吃一塹、長一智”的，還有宜賓市敘州區的遠大小區。小區第三屆業委會曾因賬目不清集體辭職，讓小區陷入半年的“空窗期”。
重組后的新業委會，在社區黨委指導下，第一時間為權力套上“制度鐵籠”：重新修訂《議事規則》《管理規定》等制度；嚴格規定1000元以下業委會可決定，1000元以上需公示征求意見，重大支出必須經業主表決；換屆籌備組中的居民代表組成義務監督委員會，實現日常化、全程化監督。
“充分盤活資源、建立透明管理制度”已成為四川破解“三無”小區治理難題的共同選擇。在廣安市廣安區，“以支定收”模式與“四定工作法”（定需求、定預算、定收費、定制度）有效扭轉了“無人管事、無錢辦事、無章理事”的局面。有的小區在居民提出減免停車費訴求后，經專業核算論證，最終在年度調整中決定免收車位費，真正做到“居民說了算”。
有了公開透明的制度保障，小區的“造血”能力才能轉化為實實在在的治理成果。在遠大小區，公共收益被用于更換消防栓、安裝智能充電樁、升級車牌識別系統；結余資金還以“新春紅包”形式回饋居民，讓居民共享治理紅利。
從無物業管理、無責任主體、無人防物防到有組織、有動力、有服務、有資金、有品質，四川“三無”小區的治理實踐，展現出一條通過黨建引領、居民參與、精準施策實現從管理真空到有序共治的清晰路徑。
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