最近，廣州黃埔區(qū)開始向部分爛尾樓業(yè)主發(fā)放房票。此前，房票被廣泛用于拆遷舊改的安置工作中，而將房票用在保交樓上，尚屬首次。
據(jù)悉，升龍·學(xué)府上城的業(yè)主是首張保交樓房票的使用者，該房票價(jià)值300.4萬(wàn)元。該業(yè)主憑借這一房票，兌換黃埔區(qū)仕林苑的一套建筑面積約113平方米的新住宅。
保交樓房票的亮點(diǎn)之一是“等價(jià)置換”原則，按照業(yè)主此前支付的房屋總價(jià)，抵扣“房源超市”房產(chǎn)所應(yīng)付的價(jià)格。
廣州市區(qū)珠江兩岸風(fēng)光（2023年6月12日攝，無(wú)人機(jī)照片）。新華社記者 鄧華 攝
文 | 趙越
本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“中國(guó)新聞周刊”（ID：chinanewsweekly），原文首發(fā)于2025年12月13日，原標(biāo)題為《爛尾樓業(yè)主獲房票，新模式來(lái)了？》。
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“保交樓”新思路
據(jù)悉，此次可兌換房票的停工樓盤，是廣州黃埔區(qū)的升龍·學(xué)府上城和實(shí)地常春藤的部分停工住宅。
以升龍·學(xué)府上城為例，2021年，升龍·學(xué)府上城首次開盤。整體看，全盤均價(jià)3萬(wàn)—3.1萬(wàn)元/平方米，其中大戶型價(jià)格最高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米。但不少業(yè)主在購(gòu)房半年后發(fā)現(xiàn)該樓盤陷入停工。此后數(shù)月，盡管黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)該項(xiàng)目發(fā)布多次警示通報(bào)，但項(xiàng)目進(jìn)度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。
實(shí)地常春藤同樣是大型住宅項(xiàng)目，分多期開發(fā)，但該樓盤開發(fā)商實(shí)地集團(tuán)在2021年便出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的狀況，此后部分樓棟無(wú)法如期交付。據(jù)了解，該項(xiàng)目5期的5棟、6棟目前仍然是在建的狀態(tài)。
據(jù)知情人士透露，開發(fā)商資金不足是前述兩個(gè)項(xiàng)目陷入僵局的主要原因。據(jù)相關(guān)業(yè)主介紹，今年7月，黃埔區(qū)政府向部分保交樓項(xiàng)目業(yè)主提出房票方案：以“等價(jià)置換”為原則，業(yè)主將獲得一張票面價(jià)值等同于首付和已支付貸款本息的房票，可在2025年12月30日前用于購(gòu)買對(duì)應(yīng)“房源超市”中的項(xiàng)目。房票金額需全部用于購(gòu)房，多余部分不退，不足部分需補(bǔ)足差價(jià)。
前述知情人士透露，上述兩個(gè)項(xiàng)目有將近200位業(yè)主可獲得保交樓房票。
今年10月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，要扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，堅(jiān)決打好保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，指導(dǎo)各地按照市場(chǎng)化、法治化原則，“一樓一策”推進(jìn)分類處置。對(duì)資不抵債的項(xiàng)目，要加快推進(jìn)破產(chǎn)重整或清算。對(duì)違法違規(guī)、損害群眾利益的企業(yè)，要堅(jiān)決查處，不讓其“金蟬脫殼”、蒙混過(guò)關(guān)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為爛尾樓業(yè)主發(fā)放房票，可同時(shí)將現(xiàn)有閑置房源利用起來(lái)，實(shí)際上跳出了保交樓的舊邏輯。
在廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉看來(lái)，這確實(shí)是保交樓方面的思路創(chuàng)新，將存量在售項(xiàng)目盤活和保交樓結(jié)合起來(lái)，提高了交付的效率。這樣可以將業(yè)主交付訴求與區(qū)域內(nèi)在售且交付有保障的國(guó)企房源結(jié)合起來(lái)，解決交付難的問(wèn)題，同時(shí)還能加速在售項(xiàng)目的銷售。
“對(duì)爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，首先是情緒上的安撫，保交樓房票最大程度上降低了業(yè)主對(duì)交付的擔(dān)憂；其次是對(duì)業(yè)主而言，與其長(zhǎng)時(shí)間等待爛尾樓盤活，不如接受房票，盡快購(gòu)房、網(wǎng)簽以及入住。”他說(shuō)。
而在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期深陷購(gòu)買住房無(wú)法入住、子女無(wú)法及時(shí)入學(xué)等多重困境，而且還承擔(dān)著房租成本。房票保交樓模式以全新破局之策帶來(lái)希望。業(yè)主不需要等待爛尾樓交付，而是可以手持同等金額的房票，在“房源超市”里挑選適配房源，更好實(shí)現(xiàn)早日入住的需要，較大減輕了爛尾樓帶來(lái)的生活困擾、經(jīng)濟(jì)損失與不確定性。
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模式能否復(fù)制？
值得關(guān)注的是，所謂“房源超市”包括10余個(gè)黃埔區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，開發(fā)商大多為黃埔區(qū)的區(qū)屬國(guó)企，也有個(gè)別民企開發(fā)商參與，這些樓盤包括仕林苑、科創(chuàng)新世代、合生中央城、城投云錦等。
事實(shí)上，在此次用房票安置保交樓住宅的居民之前，黃埔區(qū)已經(jīng)大量將房票運(yùn)用于當(dāng)?shù)氐呐f改之中。今年5月底，在黃埔區(qū)城中村改造中，“房票安置”模式就已經(jīng)完成1100余套的商品房認(rèn)購(gòu)工作。此后，在黃埔區(qū)更多舊改項(xiàng)目之中，房票被廣泛使用。比如，在黃埔區(qū)南崗西路城中村改造等項(xiàng)目開展之后，短短一個(gè)月，黃埔區(qū)房票認(rèn)購(gòu)量實(shí)現(xiàn)翻番，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，其總量突破5000套，總金額超88億元。
但從回款角度觀察，舊改、拆遷使用房票，與在保交樓方面使用房票，情況完全不同。不同于城中村改造的房票有專項(xiàng)借款支持，保交樓房票的兌付資金來(lái)源仍是項(xiàng)目的原開發(fā)商。
有業(yè)主透露，黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)現(xiàn)升龍·學(xué)府上城項(xiàng)目進(jìn)度不可能按期交付后，便聯(lián)合司法部門，對(duì)該開發(fā)商背后公司的資產(chǎn)，采取了訴訟保全的策略。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房票最終需完成兌付，這是房票在“房票+保交樓”模式中最根本的邏輯。若兌付面臨不確定性，也會(huì)限制此類模式的推廣。若由原開發(fā)商支付房票兌付資金，鑒于當(dāng)前保交樓企業(yè)的資金壓力，其可能需要依賴外部資金來(lái)解決項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題。
李宇嘉分析，房票解決爛尾樓保交樓的情況，可能較難復(fù)制，但可以“一項(xiàng)目一策”。他說(shuō)：“最關(guān)鍵的問(wèn)題是，地方政府能否對(duì)房票最終兌付擔(dān)保或兜底。如果能，那么企業(yè)接受房票的積極性就比較高。爛尾樓業(yè)主房票安置最終的資金來(lái)源，必然是對(duì)爛尾企業(yè)的資產(chǎn)盤活，這個(gè)過(guò)程可長(zhǎng)可短，能收回和變現(xiàn)的資金，有一定不確定性。如果國(guó)企部分樓盤銷售存在一定難度，特別是幾年前拍下的舊規(guī)地塊，去化率較低，考慮到價(jià)值損耗，通過(guò)房票來(lái)消化，然后盤活爛尾樓項(xiàng)目的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)騰挪，不失為一種解決辦法。但具體個(gè)案是否可行，還需要具體問(wèn)題具體分析。”
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