劉惟真
靖江東里、慶有西里等老舊小區面貌一新，法國公議局舊址、安里甘藝術中心等小洋樓重展風姿，天開高教科創園、泰達·津一產業公園等園區活力升騰……近年來，從海河沿岸到名人故里，從社區“微動脈”到匯才聚智的寫字樓，一場煥新之變正在天津加速展開。
作為城市建成區高質量發展的重要抓手，城市更新是城市工作中一場重要而持久的“攻堅戰”。截至目前，天津國資系統綜合片區類城市更新項目共21個，其中已開工14個；項目全部建成后，預計可盤活國企土地房產約235萬平方米，為約37萬名居民改善居住環境，創造就業崗位近4萬個。
不止在天津，以“空間喚醒”為中期目標，當前多地城市更新工作正如火如荼推進，并已取得階段性成效。但物理層面提升改造的完成并非“終結”，而是帶動城市價值進一步躍升的新起點。要做好城市更新的“后半篇文章”，各地仍面臨從“善建”轉向“善營”的多重挑戰。
城市更新推動大城“逆生長”
當前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段。隨著城市更新進入“深水區”，項目往往面臨空間緊張、利益多元、資金有限等客觀挑戰。為“破題”，前期謀劃、項目實施需更精細、更用心。
——“提前把脈”，回應重點民生訴求。以人民為中心是城市更新工作的立足點。為充分了解居民訴求、把準主要矛盾，充分做好前期的城市體檢、意見征集等工作尤為重要。
2024年初，天津南門外大街商圈北部片區城市更新項目正式開工，慶有西里小區的綜合提升改造是項目任務之一。自項目啟動之日起，設計施工人員幾乎天天泡在小區里，對周邊情況爛熟于心。為全面查找老舊小區的微觀問題，工作人員深入了解居民人群構成、行為習慣與急難愁盼，通過訪談形成了切合實際的“問題清單”。
慶有西里老齡居民多、陪讀居民多。經多輪溝通調研，項目團隊發現，解決“一老一小”問題、充分利用公共區域延伸居民生活空間，是小區改造的關鍵。
“針對老年人群，我們增設適老化設施、引入社區養老機構；針對兒童，則開辟了分齡活動場地，打造安全有趣、富有教育意義的成長空間。”天津泰達城市更新建設發展有限公司南門外大街商圈北部片區城市更新項目執行總經理袁甲說。項目完成后，居民紛紛為更加便捷的生活環境點贊。
——“精準更新”，帶動提升片區價值。當前，不少大城市主城區內土地資源稀缺，城市更新項目往往規模小、形狀不規則，多為“邊角零碎”空間。為此，天津國資系統推出小片區“微更新”模式，“以點帶面”完善城市功能。
走進耀華中學紅橋學校周邊地區城市更新項目內的紅橋區立興里小區，樓群間劃出了整齊的停車位，公園里增添了健身設施……更新改造后，小區居民生活大變樣。
“改造前小區總是亂糟糟，路面高低不平，現在周邊環境煥然一新，大家茶余飯后都愛出來走上幾圈。”立興里居民何玉芬說。
此前，這塊土地因小而零散被閑置多年，難以形成社會經濟效益。“項目整理后土地僅2.8公頃，位于道路交口處。為支持地鐵、學校出入口、城市公共綠地等建設，兩側僅剩余可建設用地1.1公頃。”天津市建筑設計研究院有限公司城市更新設計研究院院長李欣說。
通過精益求精的策劃、設計、測算，項目同期建設了商業體與新住宅樓，以項目營收反哺老舊小區改造，實現了土地資源整合和價值重生。
“我們要像穿針引線的人一樣，為城市‘打好補丁’，補齊城市短板、完善城市功能、改善城市風貌。”天津城投集團海河建投公司副總經理于大明說。
——“修舊如舊”，保存城市歷史基因。天津擁有豐富的文化遺產、工業遺存和深厚的歷史底蘊。在城市更新過程中，天津國資系統注重留住城市的“文化韻味”。
去年，經過10個月“搶救式修復”的蔡氏祠堂在爛漫春日里揭開面紗，成為集高端餐飲娛樂、時尚購物、藝術展覽等業態于一體的商業綜合體。談起修繕經歷，億城（天津）文化旅游發展有限公司總經理徐爾康記憶猶新。“接手時，院落已嚴重老化破損，但我相信只要拂去歲月的塵土，昔日的古樸之美一定能重現。”
天津城投集團資產管理有限公司經管事業部負責人馬濤介紹，蔡氏祠堂是天津五大道唯一的中式傳統風貌建筑。項目初步規劃敲定后，建筑設計專家用月余時間評定房屋受損等級、翻找歷史圖片檔案，為蔡氏祠堂“量身定制”了詳細修繕方案。
項目團隊跑遍多地“淘金”，尋覓門前條石、徽派磚瓦等“老物件”；請來頂尖文物專家修復琉璃寶頂、立體磚雕等“三宗寶”……在徐爾康與項目團隊的輾轉奔波下，這座老建筑終于在海棠花中重新敞開大門。
“天津的五大道、意式風情區等歷史文化街區承載著城市記憶與底蘊，是無法復制的珍貴資源。在城市更新過程中，我們要在保護中發展、在發展中保護，將城市歷史文化記憶延續下去。”天津市國資委副主任韓云翔說。
從建設到運營，跑好“接力棒”尚存挑戰
城市更新是一個長期、持久的動態過程。空間改造提升的完成固然是重要的階段性成果，但絕非城市更新工作的“終止符”。從物理改造轉向長效運營，做好城市更新“后半篇文章”仍面臨不少系統性挑戰。
——需建立穩定的“造血機能”。不少業內人士表示，城市更新改造目前大多依賴財政撥款、國企及政策性融資投入，但后期管理維護仍需持續資金供給；部分項目缺乏社會資本回報機制，往往面臨“靠輸血、難造血”困境。
于大明介紹，雖然配套綠地公園等后期可交由城管部門維護，但社區內部的硬件設施主要還需街道社區管理。很多老舊小區僅靠區政府統一招標的準物業“兜底”，除樓道清掃、垃圾收運等基本服務外，準物業能夠提供的物業管理服務有限，小區綠化、道路維護等工作難以移交。“我們也多次嘗試與市場化物業公司接觸，但多數老舊小區規模不大，物業公司入駐后難以實現收支平衡，除非將數十個小區‘打包’簽約，否則物業公司普遍不愿介入。此外，準物業收取的清潔費用有限，引入物業公司將意味著物業費用大幅上漲，對部分居民而言也不易接受。”袁甲說。
——“金鳳凰”引來也要“留得住”。一方面，項目運營方招商難度有所增加。“近兩年主理人模式開始興起，但這種模式抗風險能力較低，我們在招商過程中必須仔細分辨、錘煉‘火眼金睛’。”天津城投集團資產管理有限公司副總經理馬躍蒙說。
另一方面，“引得來”只是第一步，要讓企業“留得住、長得好”，需要持續優化產業生態、完善配套服務支撐。“廠房易建，生態難成。”天津空天科技產業發展有限公司總經理助理韓振國坦言，這是許多更新后產業載體面臨的共性挑戰。他觀察到，有些城市更新項目前期改造轟轟烈烈，后期運營卻對產業生態培育缺乏系統性規劃，服務停留在基礎物業管理層面，未能真正解決企業發展的深層次需求，導致企業入駐后“水土不服”或難以壯大。
——需從空間重生邁向“活力再造”。同處某城城南地區，更新后的園區街區有的活力滿滿，有的人氣冷落；擁有罕見地質奇觀和完整采煤工業系統的礦山公園，卻有很多外地游客未曾聽說……多位受訪者認為，從過往案例看，居民生活、產業商業空間改造提升后，還需注入文化基因、注重功能運營，才能可持續提升社會與經濟活力，以城市更新為抓手集聚城市人氣。李欣等專家認為，項目后期運營需避免文化符號懸浮、業態需求錯配，讓改造后的城市板塊“活起來”，從而延長城市更新“生命周期”。
發揮合力做好城市更新“后半篇文章”
城市更新非一日之功。受訪人士認為，未來可從完善產業服務保障、構建科技創新生態、引導社會資本參與等角度積極開展工作，推動城市更新從“外科手術”轉向循環發展與價值躍遷。
一是構建生態，打造科技產業創新集群。多位受訪者認為，涉及產業載體的城市更新項目，其價值提升往往需要時間沉淀，不能僅看短期租金回報。“對于天津空天數字產業園這樣聚焦前沿硬科技的載體，前期的‘耐心資本’投入和精準產業服務至關重要。我們希望通過培育高成長性企業、打造特色產業集群，實現資產價值的指數級增長和區域創新能級的躍升。”韓振國說。
韓振國認為，應構建“資本鏈＋產業鏈＋創新鏈”的深度融合生態。他介紹，空天數字產業園不僅為企業提供物理空間，更依托國資背景和產業洞見，聯合專業投資機構設立了針對空天信息、智能科技等領域的專項產業基金；同時積極對接高校院所核心技術資源，搭建“概念驗證—中試熟化—市場應用”的轉化平臺，主動開放數智園區、低空經濟等應用場景。“這種‘基金投資＋技術轉化＋場景賦能’的模式，能有效降低科技企業早期風險，加速其成長，最終實現國有資產從‘物理空間’向‘創新生態’的價值躍遷，形成可持續的‘造血’機制。”
二是抓準定位，促進片區特色化、差異化發展。受訪者建議，應結合歷史文脈、現實風貌、區內優勢、上下游配套，確定更新后片區的核心產業、發展方向，并完善配套舉措。“宏觀上看，和平區建筑文旅和金融板塊表現較強；微觀上看，津灣廣場具有特色建筑風格和便利交通條件。經過反復調研，我們決定將文旅商融合作為津灣廣場的主要發展方向。”馬躍蒙說。
此外，完善載體服務功能、突出產業特色屬性也十分重要。天津軌道交通集團所屬天津津軌商業管理有限公司副總經理王欣等介紹，天津國際航運大廈掛牌升級后，不僅聯合多家單位成立國際航運集聚區綜合服務中心，為企業提供“一站式”服務，還定期組織講座等活動，促進上下游企業交流合作。“運營方要改變‘房東思維’，從‘找租戶’向‘聚產業’轉變，通過升級硬環境、優化軟環境，吸引優質企業機構落戶。”王欣說。
三是共建共享，激發社會資本創新活力。受訪者建議，建立完善政府引導、市場運作、公眾參與的可持續資金籌措模式，破解城市更新資金瓶頸，實現項目可持續發展。慶有西里社區黨委書記崔月梅、袁甲等介紹，在厘清社區周邊閑置資產產權的基礎上，慶有西里社區引入了元正人和（天津）健康管理有限公司、“津心托”等社會化養老、托育服務機構：由社區提供場地，企業出資裝修改造，經營方通過投入社區活動、補貼等方式反哺社區基金，從而更好滿足小區日常管理需求，其經驗值得借鑒。
“未來可在資金籌措環節探索多元合作模式，暢通‘投、用、管、退’渠道，在政策支撐方面完善配套保障體系，為社會資本搭建規范參與的平臺，引導其更有序、更可持續地投入城市更新領域，形成多方共贏的良好格局。”天津市國資委黨委書記、主任張勇說。
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